🏠 전세계약시 유의사항 알려드림

📋 목차

• 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 기본 사항
• 등기부등본 체크 방법, 권리관계 제대로 따지는 법
• 전세 보증금 보호를 위한 안전장치, 확정일자 vs 전세권 설정
• 전세 사기 예방! 위험 신호 판별법
• 계약서 작성 시 필수 확인 항목과 실수 방지 팁
• 집주인과 중개업자의 신뢰도 검증하는 법
• 전세 계약 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

전세 계약을 잘못하면 평생 모은 보증금을 날릴 수도 있어요. 전세 사기 피해를 막기 위해서는 철저한 사전 조사가 필수예요. 🏠

 

특히 등기부등본 확인, 전세보증금 보호 조치, 계약서 작성 등 모든 과정에서 신중해야 해요. 이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 핵심 사항을 정리해 드릴게요! 💡

전세계약시 유의사항

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 기본 사항

전세 계약을 하기 전에 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트가 있어요. 이 과정을 생략하면 나중에 큰 피해를 볼 수도 있어요. 😨

 

📑 필수 체크리스트

✔ 등기부등본 확인 → 집주인이 실제 소유자인지, 근저당(담보대출)이 설정되어 있는지 반드시 확인

✔ 전세보증금 반환보장 → 보증보험 가입 가능 여부 확인 (서울보증보험, 주택도시보증공사 등)

✔ 중개업소 검증 → 정식 등록된 부동산 중개업소인지, 공인중개사 자격 여부 확인

✔ 전세 계약서 꼼꼼히 작성 → 계약금, 잔금, 임대 기간, 특약 사항 등 명확히 기재

✔ 전입신고 및 확정일자 필수 → 법적으로 전세권을 보호받기 위한 필수 절차

 

등기부등본 체크 방법, 권리관계 제대로 따지는 법

📜 등기부등본은 전세 계약의 핵심 서류예요. 이를 확인하지 않고 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커요! 특히 집주인의 실소유 여부와 근저당(담보대출) 설정 여부를 꼭 확인해야 해요.

 

📍 등기부등본 어디서 확인할 수 있을까?

✔ 인터넷: 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)에서 발급 가능

✔ 오프라인: 등기소 방문 후 발급 가능 (발급 수수료 1,000원 내외)

 

🔍 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 3가지

1️⃣ 소유자 정보

✔ 계약하려는 집주인과 등기부등본의 소유주가 동일한지 확인!

✔ 공동명의라면 모든 소유자의 동의가 필요함

 

2️⃣ 근저당권 (담보대출 여부)

✔ 근저당 설정이 많으면 집이 경매로 넘어갈 가능성이 높음

✔ 전세보증금이 근저당보다 뒤에 있으면 보증금 보호가 어려움

✔ 근저당이 없는 깨끗한 집이 가장 안전!

 

3️⃣ 가압류 및 권리 침해 여부

✔ 압류, 가처분, 경매 신청 내역이 있는지 확인!

✔ 이런 내역이 있다면 해당 집은 피하는 것이 안전

전세계약시 유의사항

전세 보증금 보호를 위한 안전장치, 확정일자 vs 전세권 설정

🔒 전세 보증금을 안전하게 보호하려면 확정일자와 전세권 설정 중 하나를 선택해야 해요.두 가지 방법은 보증금 반환 우선순위를 정하는 중요한 장치예요.

 

📌 확정일자란?

✔ 전입신고 후 동사무소(주민센터)에서 받을 수 있음

✔ 보증금 반환 시 다른 채권자보다 후순위로 보호됨

✔ 집이 경매로 넘어가면 후순위 보증금은 돌려받기 어려울 수도 있음

 

📌 전세권 설정이란?

✔ 등기부등본에 전세권을 등기해 법적으로 보증금을 보호하는 방법

✔ 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 변제받을 가능성이 큼

✔ 단점: 설정비용이 발생하고, 집주인 동의가 필요함

 

📊 확정일자 vs 전세권 설정 비교

항목	확정일자	전세권 설정
보증금 보호	우선변제권 있음 (단, 선순위 대출이 많으면 위험)	경매 시 최우선 변제 가능
설정 비용	무료 (주민센터 신청)	유료 (등기 비용 발생)
집주인 동의 여부	불필요	필요
경매 시 대응	보증금이 후순위일 경우 손해 가능	우선 변제 가능

 

✅ 어떤 방법을 선택해야 할까?

✔ 확정일자 → 집이 근저당이 적거나, 보증보험에 가입할 경우

✔ 전세권 설정 → 근저당이 많거나 보증금을 확실히 보호하고 싶을 경우

 

전세 사기 예방! 위험 신호 판별법

🚨 전세 사기는 한 번 당하면 되돌리기 어려운 심각한 문제예요. 계약 전 반드시 전세 사기의 위험 신호를 체크해야 해요.

 

⚠️ 전세 사기의 대표적인 유형

✔ 깡통전세 → 전세 보증금이 매매가보다 높은 경우, 경매 시 보증금을 돌려받기 어려움

✔ 이중 계약 사기 → 집주인이 한 집을 여러 명과 중복 계약하여 보증금을 가로챔

✔ 불법 중개업자 사기→ 공인중개사가 아닌 사람이 계약을 중개하고 보증금을 챙겨 도주

✔ 대리 계약 사기 → 집주인 행세를 하는 사람이 임대 계약을 체결하고 보증금을 편취

 

🚩 이런 집은 전세 계약하면 안 돼요!

❌ 등기부등본상 근저당이 많은 집 → 대출이 많으면 깡통전세 위험

❌ 보증금이 시세보다 너무 저렴한 집 → 시세보다 저렴한 집은 전세 사기 가능성 높음

❌ 등기부등본과 계약서 집주인이 다른 경우 → 실제 집주인이 아니라면 계약하면 안 됨

❌ 공인중개사 없이 직거래로 계약하는 경우 → 중개업소 없이 진행하면 사기 가능성 상승

 

🔎 전세 사기 예방을 위한 필수 체크리스트

✔ 등기부등본 확인 → 집주인의 실제 소유 여부 및 근저당 확인

✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크 → 가입이 어렵다면 위험 신호

✔ 중개업소 등록번호 확인 → 불법 중개업자인지 검증

✔ 집주인의 신용 상태 확인 → 세금 체납, 압류 여부 체크

✔ 전세 계약 시 반드시 공인중개사를 통한 계약 진행

 

📌 전세보증보험이란?

✔ 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해주는 제도

✔ 대표적인 보증보험사: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)

✔ 보증보험에 가입 가능하면 전세 사기 가능성이 낮아짐

전세계약시 유의사항

계약서 작성 시 필수 확인 항목과 실수 방지 팁

📝 전세 계약서를 작성할 때 작은 실수 하나로도 큰 피해를 볼 수 있어요. 명확한 계약서 작성은 보증금을 안전하게 보호하는 첫걸음이에요!

 

📌 계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 필수 항목

✔ 집주인 정보 → 등기부등본에 기재된 소유주와 동일한지 확인

✔ 보증금 및 월세(전세의 경우 X) → 총 금액과 지급 일정 명확히 기재

✔ 계약 기간 → 정확한 시작일과 만료일 기재 (예: 2024.01.01 ~ 2026.01.01)

✔ 특약 사항 → 계약 종료 시 보증금 반환일, 유지보수 책임 명시

✔ 중개수수료 지급 여부 → 법정 중개수수료를 초과 청구하지 않는지 확인

 

⚠️ 계약서 작성 시 실수 방지 팁

❌ 구두 약속은 절대 NO! → 모든 사항을 계약서에 반드시 기록해야 법적 효력 발생

❌ 날짜 공란 없이 채우기 → 계약 날짜, 전입신고, 확정일자 필수 기록

❌ 수정 시 도장 필수 → 계약서 수정 시 양측 모두 서명(인감) 필요

❌ 전세보증보험 특약 포함 → 보증보험 가입이 가능하도록 계약서에 특약 기재

 

✅ 전세 계약서에 추가하면 좋은 특약 예시

특약 내용	설명
전세보증금 반환보증 특약	세입자가 전세보증보험에 가입할 수 있도록 명시
전세 만료 후 보증금 반환 기한	전세 종료 후 최대 OO일 내에 보증금 반환
집 상태 유지보수 책임	집 수리 비용 부담 주체(집주인/세입자) 명확히 기재
중도 계약 해지 조건	특정 상황에서 계약 해지 가능 여부 명시

 

 

집주인과 중개업자의 신뢰도 검증하는 법

🏠 전세 계약을 안전하게 진행하려면 집주인과 중개업자의 신뢰도를 반드시 검증해야 해요. 특히 최근 전세 사기가 증가하면서 집주인이 실제 소유자인지, 중개업자가 합법적인지 확인하는 것이 중요해요.

 

🔍 집주인 신뢰도 검증 방법

✔ 등기부등본 확인 → 집주인의 실제 소유 여부, 근저당 유무, 가압류 내역을 확인하세요.

✔ 집주인 신분증 확인 → 계약 전 소유자와 동일한 신분증인지 대조하세요.

✔ 세금 체납 여부 확인 → 세금 체납이 있으면 전세보증금 반환이 어려울 수 있어요.

✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크 → 보증보험 가입이 어렵다면 깡통전세 위험이 높아요.

 

📌 집주인이 "대리인"을 내세운다면?

⚠️ 집주인이 직접 계약하지 않고 대리인을 내세울 경우 신중해야 해요.

✔ 대리인이 계약하는 경우 반드시 집주인의 인감증명서, 위임장 확인

✔ 위임장에 집주소, 집주인 정보, 전세계약 권한 등이 정확히 기재되어야 함

✔ 등기부등본의 실제 소유자와 대리인 관계를 확인 (가족인지, 법적 위임인지 등)

 

🏢 공인중개사 신뢰도 검증 방법

✔ 공인중개사 등록번호 확인 → 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 정식 등록 여부 확인 가능

✔ 중개업소 허가증 확인 → 사무실에 부착된 공인중개사 등록증과 대표자 정보 일치 여부 확인

✔ 소속 공인중개사 면허번호 조회 → 중개사의 면허 번호가 유효한지 조회

✔ 법정 중개수수료 초과 여부 체크 → 법적 중개수수료 이상을 요구하는 경우 사기 가능성 있음

 

🚨 위험한 중개업자의 특징

❌ 공인중개사 등록증이 없거나 위조된 경우

❌ 정상적인 사무실이 없고, 이동식 사무실에서 계약을 진행하려는 경우

❌ 부동산 거래 이력이 없는 법인 또는 개인이 중개를 진행하는 경우

❌ 중개수수료를 법정 한도를 초과해 요구하는 경우

 

전세 계약 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 계약할 때 가장 중요한 것은 무엇인가요?

 

A1. 가장 중요한 것은 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부, 계약서 특약 사항 확인이에요. 집주인의 실제 소유 여부와 근저당이 많은지 꼭 체크해야 해요.

 

Q2. 전세보증금을 보호하는 가장 좋은 방법은?

 

A2. 전세보증보험 가입이 가장 확실한 방법이에요. 또한 확정일자 받기, 전세권 설정을 하면 법적으로 보증금을 보호할 수 있어요.

 

Q3. 깡통전세인지 어떻게 확인하나요?

 

A3. 깡통전세 위험을 피하려면 집의 시세와 근저당(대출) 비율을 확인해야 해요. 전세보증금이 집값보다 높은 경우 경매 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요.

 

Q4. 계약서를 작성할 때 주의할 점은?

 

A4. 계약서에는 집주인 정보, 보증금 반환 기한, 전세보증보험 특약, 유지보수 책임 등을 명확히 기재해야 해요. 구두 약속은 법적 효력이 없으니 반드시 서면으로 남겨야 해요.

 

Q5. 집주인이 대리인을 통해 계약하려고 해요. 괜찮을까요?

 

A5. 대리 계약은 신중해야 해요. 반드시 집주인의 인감증명서, 위임장, 등기부등본과의 일치 여부를 확인하세요. 대리인이 권한 없이 계약하면 법적으로 문제가 될 수 있어요.

 

Q6. 전세 계약 후 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?

 

A6. 계약 후 즉시 전입신고하고 확정일자를 받아야 해요.그래야 보증금을 보호받을 수 있어요. 확정일자는 주민센터에서 받을 수 있어요.

 

Q7. 전세 기간 중 집이 경매로 넘어가면 어떻게 하나요?

 

A7. 확정일자가 있는 경우 후순위라도 보증금을 일부 보호받을 수 있어요.하지만 근저당이 많으면 보증금 회수가 어려울 수도 있어요. 전세권 설정이 되어 있거나 전세보증보험이 있다면 안전해요.

 

Q8. 공인중개사가 법정 수수료보다 더 요구하면 어떻게 해야 하나요?

 

A8. 공인중개사의 수수료는 법으로 정해져 있어요. 초과 요구할 경우 거부하거나 관할 구청에 신고할 수 있어요. 계약 전 법정 중개수수료 기준을 확인하세요.

 

📌 마무리

전세 계약은 신중하게 해야 하는 중요한 거래예요. 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 받기 등의 절차를 철저히 지켜야 보증금을 안전하게 보호할 수 있어요. 안전한 전세 계약을 위해 꼼꼼하게 확인하세요! 🏠🔑