불법 용도변경 강제이행금 처벌

📋 목차

• 불법용도변경의 정의와 처벌
• 시정명령 및 위반건축물 표기
• 행위허가 거부 및 적용 예외
• 이행강제금 제도
• 이행강제금 감경 규정
• 벌칙 및 양벌규정
• FAQ

불법용도변경은 도시질서를 해치는 대표적인 건축법 위반 행위로 분류돼요. 주거용 건축물을 상업용이나 공장용으로 무단 전환하는 등의 행위가 대표적인 사례죠.

 

이런 행위는 단순한 경고로 끝나지 않고, 실제로 행정처분과 형사처벌까지 받을 수 있기 때문에 특히 주의가 필요해요. 관련된 법령과 조치, 그리고 실제 적용 사례까지 자세히 알아볼게요.

불법 용도변경 강제이행금

불법용도변경의 정의와 처벌 ⚠️

불법용도변경이란, 건축물이 법적으로 정해진 사용 목적과 다르게 사용되는 것을 말해요. 예를 들어, 주택을 무단으로 식당이나 사무실로 사용하거나, 공장으로 개조해 운영하는 경우가 해당돼요.

 

이러한 용도변경은 건축법 제19조에 의해 엄격하게 제한되고 있어요. 도시계획 및 안전을 고려한 법령이기 때문에, 이를 어길 경우 다양한 처벌이 적용돼요.

 

도시지역 내에서 불법용도변경을 한 경우, 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금이 부과될 수 있어요. 심한 경우에는 두 가지 처벌이 동시에 내려지기도 해요.

 

도시 외 지역에서는 조금 낮은 수위인 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금이 적용되지만, 결코 가볍게 여겨서는 안 돼요. 이는 명백한 불법 행위로 간주되기 때문이에요.

🧾 불법용도변경 처벌 기준 요약표 📋

구분	처벌 내용	적용 법령
도시지역	3년 이하 징역 또는 5억 원 이하 벌금 (병과 가능)	건축법 제108조
비도시지역	2년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금	건축법 제110조

 

용도변경을 위해서는 관할 지자체에 변경허가 또는 신고를 해야 해요. 허가 없이 변경할 경우 불법이 되며, 행정처분뿐만 아니라 형사처벌도 받게 되는 구조예요.

 

용도변경을 지시한 사람이 대표이사, 건물주가 아닌 법인의 직원이라 하더라도 양벌규정에 따라 법인이나 개인에게도 벌금이 부과될 수 있어요.

 

단, 해당 법인이나 개인이 상당한 주의와 감독을 했다는 것을 입증하면 벌금을 피할 수 있어요. 그래서 내부적으로도 관리감독 책임을 다하는 것이 중요해요.

 

불법용도변경이 적발되면 이후 해당 건축물의 모든 허가나 면허, 인허가 신청이 제한될 수 있어요. 장기적으로 심각한 불이익이 발생하니 절대 가볍게 넘기면 안 돼요.

 

 

시정명령 및 위반건축물 표기 🏗️

불법용도변경이 적발되면, 관할 지자체는 건축주 등에게 시정명령을 내릴 수 있어요. 이는 단순한 경고 수준이 아니라, 행정적·법적 강제조치로 이어지는 매우 중요한 절차예요.

 

예를 들어, 불법적으로 용도변경된 건축물은 사용금지 명령이나, 해체·개축·수선·사용제한 조치가 내려질 수 있어요. 경우에 따라 건축허가가 취소되기도 해요.

 

이러한 시정명령은 건축법 제79조에 따라 이루어지며, 명령을 받은 건축물은 건축물대장에 위반건축물로 명시돼요. 이는 사실상 공적 기록이므로, 향후 부동산 거래나 융자에도 불이익이 커요.

 

시정명령에는 다음과 같은 정보가 건축물대장에 기재돼요: 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용, 위반건축물이라는 표시. 이 기록은 시정 완료 후 정정되지만, 그전까지는 법적으로 위반 이력이 남아요.

📝 시정명령 관련 표기 항목 정리표 🧾

기재 항목	내용
위반건축물 표시	건축물대장에 ‘위반건축물’로 명시
위반일자	실제 적발된 날짜
위반내용	불법용도변경 등 위반 유형
명령내용	해체, 개축, 사용금지 등 조치

 

시정명령을 받은 경우, 행정청의 청문 절차를 거쳐야 해요. 무조건적인 취소나 강제조치는 헌법상 청문권 보장을 위해 반드시 절차가 필요하거든요.

 

만약 명령을 이행하지 않는다면, 이후 건축물에 대한 다른 인허가(예: 영업허가, 등록, 지정 등)도 받을 수 없게 돼요. 허가권자는 관련기관에 허가거부 요청을 할 수 있어요.

 

단, 축사나 농업용 창고(400㎡ 미만), 일정 주택에 대해서는 예외적으로 허용이 가능하다고 건축법 시행령 제114조에 정하고 있어요.

 

이처럼 시정명령은 단순한 공문 한 장이 아니라, 이후 건축물 관리와 법적 권리에 중대한 영향을 미치기 때문에 반드시 대응이 필요해요. 무시할 경우 더 큰 불이익이 따르기 때문이죠.

 

행위허가 거부 및 적용 예외 🚫

불법용도변경으로 시정명령을 받았거나, 허가·승인이 취소된 건축물에 대해서는 행정기관이 각종 허가, 면허, 인가, 등록 등을 거부할 수 있어요. 이것은 건축법 제79조 제2항에 근거한 제재 조치예요.

 

예를 들어, 위반건축물에 대해 영업신고를 하거나 공공지원사업을 신청하려 해도 해당 지자체에서 이를 승인하지 않을 수 있어요. 시정명령이 이행되지 않았기 때문이에요.

 

이는 불법 건축물의 사후영업 차단이라는 측면에서 매우 중요한 제도예요. 법질서 위반자에게 제재를 가하고, 합법적인 건축 질서를 유지하기 위한 장치라고 볼 수 있어요.

 

하지만, 모든 위반 건축물에 일률적으로 적용되지는 않아요. 다음과 같은 경우에는 예외로 적용돼요. 이 예외는 특히 축사·창고 등 농어업용 건물에서 주로 해당돼요.

📌 행위허가 거부 예외 대상 정리표 🌾

건축물 유형	적용 예외 여부	관련 법령
사용 또는 영업을 허가한 주택	예외 허용 가능	건축법 제79조 제2항 단서
400㎡ 미만의 축사	적용 제외	건축법 시행령 제114조
400㎡ 미만 농업·임업·수산업용 창고	적용 제외	동일 조항

 

이러한 예외조항은 지역 특성이나 생업과 직결된 분야에서 최소한의 유연성을 보장하기 위한 제도예요. 하지만 어디까지나 한시적·예외적 허용이기 때문에 원칙적으로는 시정이 우선이에요.

 

시정이 되지 않은 건축물은 장기간 위반건축물로 등록되어 불이익이 계속될 수 있어요. 따라서 예외 대상이 아니거나, 법령의 해석이 애매하다면 조속히 시정조치를 이행하는 것이 현명해요.

 

이후 절차에서는 이행강제금이 부과되기 때문에 이 시점부터는 재정적 손실까지 고려하게 돼요. 다음 섹션에서 그 내용을 자세히 살펴볼게요.

 

이행강제금 제도 💰

불법용도변경 등 위반사항이 시정명령에도 불구하고 개선되지 않으면, 허가권자는 이행강제금이라는 행정적 재정처분을 부과해요. 이는 강제 철거가 아니라, 계속된 위반에 대해 금전적으로 압박하는 제도예요.

 

이행강제금은 위반자가 자발적으로 시정하게 유도하는 수단으로, 실제로 위반행위가 계속되는 한 연 2회 이내 반복 부과가 가능해요. 반복 시 불이익이 점점 커지는 구조예요.

 

특히 영리목적의 위반이거나, 상습적으로 위반한 경우에는 기본 이행강제금의 최대 2배까지 가중 부과할 수 있어요. 이 내용은 각 지방자치단체의 조례에 따라 차이가 있어요.

 

예를 들어, 건폐율을 초과한 채 무허가 증축한 창고를 시정하지 않고 계속 사용할 경우, 연면적이나 위반 정도에 따라 수백만 원에서 수천만 원까지 반복해서 이행강제금이 부과될 수 있어요.

📌 이행강제금 부과 기준 정리표 💵

적용 대상	기본 원칙	가중 요건
시정명령 불이행 건축물	1년에 2회 이하 반복 부과	영리 목적·상습 위반 시 2배
연면적 60㎡ 이하 주택	기본금액의 1/2 감경 가능	지자체 조례 따라 결정

 

이행강제금은 시정명령을 무시할수록 부과 횟수가 누적되며, 결국 건물 매매나 이전 시 심각한 재산권 제한으로 이어질 수 있어요. 위반사실이 건축물대장에 표시되기 때문이에요.

 

부과 금액은 지방자치단체 조례에 따라 다르며, 최초 시정명령 기준일로부터 매회 반복 부과가 가능해요. 조례 확인은 ‘국가법령정보센터 자치법규’에서 가능해요.

 

또한 조례상 특례에 따라 이행강제금 일부를 감경받을 수도 있어요. 다음 섹션에서 그 감경 조건과 비율에 대해 자세히 살펴볼게요.

 

이행강제금 감경 규정 🧾

모든 위반건축물에 이행강제금이 무조건 고액으로 부과되는 건 아니에요. 건축법은 일정 요건을 만족하는 경우 감경 규정을 두고 있어요. 상황에 따라 최대 80%까지 줄어들 수 있어요.

 

예를 들어 축사, 창고 등 농어업용 건축물은 상대적으로 생업과 연결된 건물이기 때문에 이행강제금을 1/5로 감경할 수 있어요. 수도권 외 지역일 경우 그 기준도 더 완화돼요.

 

또한 1992년 6월 1일 이전에 지어진 연면적 85㎡ 이하의 주거용 위반건축물은 80%까지 감경받을 수 있어요. 이는 제도 정비 이전의 관행적 위반을 고려한 특례예요.

 

지자체는 건축법 시행령 제115조의4에 따라 위반 동기, 시기, 범위 등을 고려해 최대 75% 범위 내에서 자체 감경 기준을 마련해 운영할 수 있어요.

📉 감경 가능한 사례별 정리표 ✔️

감경 대상	감경율	비고
축사 등 농업용 시설 (500㎡ 이하)	1/5 감경	수도권 외 지역은 1000㎡까지 허용
1992년 이전 위반 주거용 건축물	60~80% 감경	면적 기준: 85㎡ 이하/초과
지자체 조례상 기타 경미한 위반	최대 75% 감경	시기·동기 등 고려

 

단, 이런 감경은 정해진 기간 내에 자진 시정을 하지 않을 경우 적용되지 않아요. 위반을 인지한 시점부터 조치하지 않으면 가중 처벌 또는 감경 배제될 수 있어요.

 

감경은 요청한다고 자동으로 되는 것이 아니라, 해당 지자체의 심사와 판단을 거쳐야 해요. 감경 신청 시에는 사실관계 소명 자료나 사진, 사용 경위서 등을 철저히 준비하는 게 중요해요.

 

사실상 감경조치가 가능한 위반건축물이라도, 추후 건물 매각, 상속, 대출 과정에서 위반건축물 표시가 있다면 여전히 불이익이 존재해요. 감경이 곧 ‘합법’이 되는 건 아니라는 뜻이에요.

 

이제 불법용도변경에 따른 마지막 책임 조항, 벌칙 및 양벌규정에 대해 확인해볼게요. 형사처벌과 법인·개인의 동시책임까지 다루는 중요 섹션이에요.

 

벌칙 및 양벌규정 🚨

불법용도변경은 단순히 행정적인 제재에 그치지 않아요. 실제로 형사처벌이 따르며, 특히 상습적이거나 영리 목적이 명확한 경우에는 징역형과 벌금형이 병과되기도 해요.

 

건축법 제108조에 따르면 도시지역에서 용도변경 위반 시 3년 이하 징역 또는 5억 원 이하 벌금이 적용되고, 도시 외 지역은 2년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금이에요.

 

처벌은 위반의 장소, 규모, 반복 여부에 따라 달라질 수 있고, 무단 용도변경이 사회적 위험성을 수반하는 경우라면 형사처벌 수위도 더 높아져요.

 

뿐만 아니라 법인·개인의 대표자가 직접 위반을 저지르지 않았더라도, 업무와 관련된 위반행위가 종업원이나 대리인에 의해 발생했다면 양벌규정에 따라 법인도 벌금형을 받을 수 있어요.

⚖️ 양벌규정 적용 정리표 📑

주체	적용 내용	면책 조건
법인	직원 등이 업무 중 위반 시, 법인에 벌금형 부과	상당한 주의·감독 입증 시 면책
개인 사업자	종업원이 위반 시, 개인에게도 벌금 부과	감독책임 없음을 입증해야 함

 

양벌규정은 단지 대표자만이 아니라 모든 조직 구성원에게 책임을 묻는 구조라서, 조직 차원에서 법 위반 예방 시스템을 갖추는 것이 매우 중요해요.

 

형사처벌은 전과기록이 남을 수 있기 때문에 사회적 신뢰도, 공공입찰 자격, 금융 대출 등에도 영향을 줄 수 있어요. 특히 법인이 처벌을 받으면 해당 건축물의 자산가치에도 직접적인 손해가 발생할 수 있어요.

 

따라서 불법용도변경을 예방하려면 건축설계, 인허가, 준공 후 사용단계 모두에서 법률검토 및 전문가 자문을 병행하는 것이 필수예요.

 

다음은 실제로 현장에서 자주 묻는 질문을 모은 FAQ 섹션이에요. 실전 정보가 가득하니 꼭 확인해보세요!

 

FAQ

Q1. 불법용도변경이 적발되면 바로 형사처벌되나요?

 

A1. 아닙니다. 우선 시정명령이 내려지고, 이를 이행하지 않을 경우에 형사처벌이나 이행강제금 부과가 이어져요.

 

Q2. 위반건축물은 건축물대장에서 언제 삭제되나요?

 

A2. 시정명령을 이행한 후, 관할청의 확인을 거쳐 ‘위반건축물’ 표시가 삭제돼요. 이때까지는 공적기록으로 남아요.

 

Q3. 이행강제금은 몇 번까지 부과될 수 있나요?

 

A3. 연 2회 이내, 시정될 때까지 반복 부과 가능해요. 금액은 위반규모와 조례 기준에 따라 달라져요.

 

Q4. 세입자가 불법용도변경을 했을 경우 건물주도 처벌받나요?

 

A4. 네, 건물주가 이를 방조했거나 몰랐더라도 일정한 감독의무를 다하지 않으면 양벌규정에 따라 처벌될 수 있어요.

 

Q5. 위반건축물로 표시되면 매매나 대출은 불가능한가요?

 

A5. 불가능하지는 않지만 제한이 많고, 은행이나 매수인 측에서 불이익 조건으로 작용할 가능성이 커요.

 

Q6. 위반행위 후 몇 년 지나면 처벌을 피할 수 있나요?

 

A6. 형사처벌은 공소시효가 있지만, 건축법상 시정명령과 이행강제금 부과는 시효와 상관없이 반복 가능해요.

 

Q7. 위반사실을 스스로 신고하면 감경되나요?

 

A7. 일부 지자체는 자진신고에 대해 이행강제금 감경 혜택을 주기도 해요. 사전에 확인해보는 것이 좋아요.

 

Q8. 동일 건물 내 일부만 용도 변경해도 위반인가요?

 

A8. 네, 전체가 아니라 일부 층이나 공간만 용도 변경해도 건축법 위반에 해당돼요. 허가 또는 신고 절차가 필요해요.