다주택자 취득세 중과 완화 👉 폐지 할까?(+이재명 당선되면..)

📋 목차

• 다주택자 취득세란?
• 2025년 세법 개정 내용
• 취득세율 적용 기준
• 사례로 보는 중과 적용
• 예외 및 감면 대상
• 절세를 위한 실전 전략
• FAQ

2025년 현재, 부동산 시장에 있어서 다주택자에 대한 세금 정책은 여전히 중요한 이슈예요. 특히 다주택자가 추가로 주택을 취득할 때 부담해야 할 취득세 중과는 실질적인 투자 수익률에도 큰 영향을 미치고 있어요.

 

내가 생각했을 때 다주택자 규제는 단순한 세금 문제를 넘어서 정책적 방향성과 맞물려 있어서 더 복잡하게 느껴지는 부분이 많아요. 그래서 이번 글에서는 2025년 기준으로 달라진 취득세 중과 규정과 적용 기준을 완전히 정리해볼게요.

 

지방 취득세 중과세 기준 1억→2억원 완화했네요..

 

 

 

한편 이번 대통령 선거에서 이재명 후보가 당선이 되면 어떤 변화가 있을 것 같기해요.

일단 현재 기준으로 설명 드립니다.

 

 

다주택 규제가 낳은 똘똘한 괴물

[집, 대선에 묻다]②다주택 규제가 낳은 '똘똘한 괴물'

 

다주택자 취득세란?🏘️

취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 지방세로, 일반적으로 주택을 매수할 때마다 납부하게 돼요. 그런데 다주택자의 경우엔 추가로 부동산을 사게 되면 '중과세'가 적용돼서 훨씬 높은 세율을 부담하게 되죠.

 

단순히 주택 수만 많은 게 아니라 조정대상지역, 주택의 가격, 그리고 보유 형태에 따라 취득세가 몇 배까지 뛰는 경우도 있어요. 예를 들어, 일반적으로 주택 한 채를 구매할 땐 1~3%의 취득세가 부과되지만, 조정대상지역 내 3주택자라면 최대 12%까지 올라갈 수 있답니다.

 

이 제도는 투기를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 정책 중 하나로 등장했어요. 특히 2020년 이후부터 정부가 다주택자 규제를 강화하면서 취득세 중과는 투자자들 사이에서 가장 부담스러운 항목이 되었죠.

 

또한 취득세는 일시불로 납부해야 하고, 미납 시에는 가산세가 붙기 때문에 자금 계획을 탄탄히 세우는 것이 중요해요. 부동산을 구입한 날로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고하고 납부해야 해요.

 

💡 다주택자 취득세율 변화 흐름 💸

시기	주택 수	적용 세율
2020년 이전	무관	1~3%
2020~2022년	2주택 이상	8~12%
2023~2024년	조정지역 다주택자	최대 12%
2025년	조건별 완화 일부	1~12%

 

이처럼 취득세 중과는 주택 보유 수에 따라 극적으로 달라져요. 부동산 매입 전 반드시 현재 본인의 주택 보유 상황과 해당 지역이 조정대상지역인지 확인해야 해요. 단순히 주택 가격만 보는 것은 큰 실수일 수 있어요.

 

더군다나 세금 계산 시 '공동명의', '분양권', '법인명의' 같은 요소들도 중과 여부에 영향을 미치기 때문에 전문가의 조언을 받는 것이 안전하답니다.

 

🏡 다주택 보유 기준 정리 📊

구분	기준	포함 여부
주택	건축물대장상 '주택'	포함
오피스텔	주거용으로 사용	포함
분양권	2021년 1월 이후 취득	포함
다가구주택	건물 전체 1주택 간주	1채로 계산

 

지금까지 다주택자 취득세가 뭔지, 왜 생겼는지, 어떻게 바뀌어 왔는지 정리해봤어요. 다음 섹션에서는 2025년 개정된 세법이 어떤 영향을 주는지 알아볼게요!

 

2025년 세법 개정 내용📜

2025년에 들어서면서 정부는 부동산 정책 기조를 일부 완화하는 방향으로 전환했어요. 특히 다주택자에게 적용되던 취득세 중과세율에 예외 조건이 생기거나 일부 지역에 한해 적용 기준이 달라졌다는 점이 핵심이에요.

 

이번 개정안의 주요 내용 중 하나는 '생애최초 주택 구입자' 및 '2주택자 중 1주택 처분 계획이 있는 경우'에 대한 취득세 중과 배제를 골자로 해요. 일정 요건을 만족하면 최대 12%에 달하던 취득세를 1~3% 수준으로 낮출 수 있답니다.

 

또한 1세대 1주택 기준도 조금 더 유연하게 해석되도록 조정됐어요. 기존에는 부모와 자녀가 각각 주택을 보유하고 있을 경우 합산했지만, 일정 조건을 만족하면 분리 세대로 인정돼서 취득세 중과를 피할 수 있어요.

 

가장 큰 변화 중 하나는 '임대사업자 등록주택'에 대한 과세 완화예요. 공공임대 등록 조건을 충족하면 일부 다주택자의 경우에도 일반세율이 적용돼요. 이건 부동산 시장을 안정시키면서도 공급 유인을 남기기 위한 조치로 보여요.

 

정부는 이러한 조치를 통해 다주택자의 규제를 완화하되, 실수요자 중심의 부동산 시장을 유지하려는 목적을 갖고 있어요. 다만 정책이 바뀐 만큼 정확한 해석과 적용은 세무사나 전문가와 상담하는 게 좋아요.

 

예외 요건은 시기, 지역, 주택 가격, 세대 구성에 따라 다르게 작용하니 단순히 "나는 2채 있으니 중과 대상"이라는 식으로 판단하면 위험해요. 특히 신규 계약 시점이 2024년 말이냐 2025년 초냐에 따라도 달라질 수 있답니다.

 

정부는 이번 완화 조치가 투기성 수요를 부추기지 않도록, 오히려 실거주 목적의 수요자를 보호하는 데 더 초점이 맞춰졌다고 강조하고 있어요. 예외적 중과 제외는 곧 "의미 있는 실거주"라는 조건이 전제된다는 말이에요.

 

여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 점은, 과세 기준이 일관되지 않고 매년 바뀐다는 거예요. 즉, 세금 관련 계획은 무조건 최신 법령을 기준으로 판단해야 하고, 정부 공고나 국세청 고시도 수시로 확인해야 해요.

 

다음 섹션에서는 어떤 조건에서 얼마의 취득세율이 적용되는지, 즉 실전에서 중요한 '취득세율 적용 기준'에 대해 아주 자세히 알아볼 거예요! 계속 이어가요!

 

취득세율 적용 기준💰

다주택자의 취득세율은 기본적으로 주택 수, 주택 위치(조정대상지역 여부), 법인 또는 개인 명의 여부에 따라 달라져요. 여기에 따라 기본세율인 1~3%에서 중과세율 8~12%까지 확대돼요.

 

예를 들어 조정대상지역에서 2주택자가 추가 주택을 취득하면 8%의 세율이 적용되고, 3주택 이상이면 12%의 고세율이 부과돼요. 반면 비조정지역이나 1주택자의 경우에는 일반세율만 적용받기 때문에 부담이 덜하죠.

 

또 하나 중요한 기준은 '세대 기준'이에요. 세대 구성원이 각각 주택을 보유하고 있어도 동일 세대로 인정되면 합산돼서 중과세율이 적용돼요. 예외적으로 별도 세대주로 인정되는 경우엔 분리 판단될 수 있어요.

 

법인 명의로 주택을 취득하면 주택 수와 관계없이 항상 12%의 취득세율이 부과돼요. 법인을 통한 우회 취득을 차단하려는 정책 방향이 반영된 결과랍니다.

 

📌 취득세율 기준 요약표 📋

구분	조정대상지역	비조정지역
1주택자	1~3%	1~3%
2주택자	8%	1~3%
3주택 이상	12%	8%
법인 명의	12%	12%

 

이 표만 잘 기억해도 본인의 취득세율이 얼마나 될지 금방 파악할 수 있어요. 특히 계약 직전에는 세무서나 시청 홈페이지에서 '조정대상지역 지정 현황'을 꼭 확인해야 실수하지 않아요.

 

그리고 주택 수를 계산할 때 '전세 보증금 반환 의무가 있는 임대차 계약'은 포함되지 않지만, 오피스텔 등 주거용 건축물은 포함되기 때문에 실수하지 말고 꼼꼼히 체크해야 해요.

 

다음 섹션에서는 실제 사례를 통해 어떤 경우에 중과가 적용됐고, 또 어떤 조건에서 일반세율로 빠져나갔는지를 아주 생생하게 정리해볼게요. 실전 감각까지 같이 키워보자고요!

 

사례로 보는 중과 적용🧾

아파트단지 사진

 

서울 강남에 거주하는 A씨는 현재 2주택을 보유 중이에요. 첫 번째 집은 본인이 실거주 중인 아파트이고, 두 번째 집은 조정대상지역 내에서 투자용으로 보유하고 있는 오피스텔이에요. A씨가 세 번째 주택을 구매하려는 순간, 적용되는 취득세는 무려 12%였어요.

 

A씨는 자녀의 독립을 위해 신축 아파트 청약에 당첨돼 계약하려 했지만, 9억 원짜리 분양 아파트에 대해 1억 800만 원이라는 엄청난 취득세를 부담해야 했죠. 결국 그는 계약을 포기했어요. 이처럼 3주택자는 추가 취득에 큰 제약이 따르기 때문에 세금 시뮬레이션이 필수예요.

 

반면, 경기 용인에 거주하는 B씨는 1주택을 보유한 상태에서 세종시에 분양권을 추가로 취득했어요. 이 경우에는 세종시가 비조정대상지역이고, 분양권도 아직 주택으로 보기 어렵기 때문에 일반세율인 1.1%만 부담했답니다.

 

하지만 이 분양권이 중도금 납입 이후 '주택'으로 간주되면 이야기가 달라져요. 이후 추가로 주택을 취득한다면 2주택자가 되어 8%의 중과세율 대상이 될 수 있기 때문에, 중간에 계획이 변경되면 세금도 달라져요.

 

C씨는 부모 명의의 집에서 실거주 중이지만, 본인의 명의로 오피스텔을 하나 취득했어요. 이 오피스텔은 주거용으로 사용하고 있고 실제로 취사 시설도 갖추고 있어요. 이런 경우에는 ‘주택’으로 간주돼서, 본인의 세대가 2주택 세대로 판단됐어요.

 

즉, 단순히 "오피스텔이라 괜찮겠지"라고 생각하면 큰 실수가 되는 거예요. 특히 요즘은 지자체마다 오피스텔의 용도를 엄격하게 판단하고 있어서, 실사용 용도가 주거 목적이라면 100% 취득세 중과가 적용돼요.

 

D씨는 법인을 통해 다세대주택을 매입했어요. 그는 법인이면 세제 혜택이 있을 거라 믿었지만, 알고 보니 주택을 취득할 경우 법인은 무조건 12% 세율이 적용되더라고요. 결국 예상보다 1억 원 가까이 많은 세금을 내게 됐죠.

 

이처럼 사례마다 취득세율은 완전히 달라지고, 각각의 조건이 다르기 때문에 ‘같은 다주택자’라는 기준은 큰 의미가 없어요. 나의 상황에 맞는 사례를 바탕으로 세율을 계산하고, 여유 있게 자금 계획을 세우는 게 중요하답니다.

 

다음 섹션에서는 다주택자라도 중과세를 피할 수 있는 예외 조건과 감면 제도를 알려줄게요! 기대해도 좋아요!

 

예외 및 감면 대상🛡️

취득세 중과가 모든 다주택자에게 무조건 적용되는 건 아니에요. 일정 조건을 충족하면 중과세율을 피하거나, 아예 감면받을 수 있는 경우도 있어요. 정부는 이를 통해 실수요자를 보호하고, 공공 임대 공급을 유도하려 해요.

 

대표적인 예외는 바로 ‘일시적 2주택’이죠. 기존 주택을 처분하기 전에 새 집을 먼저 구입하는 경우인데, 일정 기간 내에 기존 주택을 팔면 중과세율이 아닌 일반세율로 취득세가 계산돼요. 이 유예기간은 보통 1년이에요.

 

또한 상속으로 인해 주택을 취득한 경우에도 예외가 적용돼요. 피상속인이 사망하면서 자연스럽게 주택이 이전되는 건 투자 목적이 아니기 때문에 중과 대상에서 제외되거나, 조건부 유예가 적용돼요.

 

생애최초 주택 구입자도 특별대우를 받아요. 무주택자가 본인의 명의로 첫 주택을 구입하는 경우, 주택 가격과 면적에 따라 취득세를 감면받을 수 있죠. 조건에 맞으면 최대 전액 면제도 가능해요.

 

신혼부부나 다자녀 가구도 감면 대상에 포함돼요. 특히 소득 기준을 충족하고, 주택 면적이 85㎡ 이하인 경우 혜택이 커요. 지방자치단체별로 가산 감면이 더해지기도 하니 신청 전 꼭 확인해야 해요.

 

공공임대 등록을 한 주택 역시 중과 대상에서 제외돼요. 8년 이상 장기임대 조건을 갖춘 임대주택은 다주택자라도 일반세율이 적용돼요. 등록 시점과 등록 요건이 까다롭기 때문에 전문 상담을 받는 게 좋아요.

 

농어촌 전원주택처럼 ‘비과세 지역’으로 지정된 곳에 있는 주택은 취득세 중과 적용에서 제외될 수 있어요. 단, 실제 거주 여부나 사용 용도에 따라 과세 여부가 달라지기 때문에 증빙이 필수예요.

 

이외에도 주거 복지 차원에서 조세특례제한법에 의해 감면받을 수 있는 특별한 경우들이 있어요. 다만 이건 국세청 고시와 조례 개정에 따라 매년 달라지기 때문에 업데이트된 법령을 체크해야 해요.

✅ 중과세 예외 및 감면 요건 표 🧾

구분	적용 조건	혜택
일시적 2주택	1년 내 기존주택 처분	일반세율 적용
상속 주택	피상속인 사망으로 이전	중과 제외 또는 유예
생애최초 구입	무주택자 + 소득요건	최대 전액 감면
공공임대 등록	8년 이상 임대 등록	일반세율 적용

 

이처럼 다주택자도 상황에 따라 얼마든지 예외를 적용받을 수 있어요. 꼼꼼한 준비와 전문가 상담만 있다면 불필요한 세금을 줄일 수 있죠. 마지막으로 절세 전략까지 같이 정리해볼게요!

 

절세를 위한 실전 전략🧠

한국주택협회 상근부회장과 문진석 더불어민주당 의원

다주택자가 취득세를 절감하려면 단순히 주택 수를 줄이는 것 이상의 전략이 필요해요. 세금은 구조적으로 설계되어 있어서 타이밍, 명의, 지역 등을 잘 활용하면 부담을 크게 줄일 수 있답니다.

 

우선 가장 중요한 건 ‘명의 분산’이에요. 부부 공동명의, 자녀 명의 등을 활용하면 세대 단위 주택 수를 조절할 수 있어서 중과세율을 피할 수 있어요. 단, 증여세와 양도소득세까지 고려한 종합적인 계획이 필요해요.

 

두 번째 전략은 ‘타이밍 조절’이에요. 기존 주택을 처분한 뒤 일정 기간 후에 새 주택을 매수하면 ‘일시적 2주택’ 유예 혜택을 받을 수 있어요. 특히 분양권은 중도금 납부 시점부터 주택으로 간주되는 시기를 잘 조절해야 해요.

 

세 번째는 ‘조정대상지역 회피’예요. 같은 가격대의 주택이라도 조정대상지역 외 지역에서 매입하면 중과세율 적용을 피할 수 있어요. 특히 수도권 외곽이나 지방 대도시 중 일부는 비조정지역이 많아 전략적으로 유리해요.

 

네 번째 전략은 ‘공공임대 등록’이에요. 주택을 장기임대주택으로 등록하면 중과세율에서 제외돼요. 등록 요건은 까다롭지만 장기적으로 세금, 종부세, 양도세까지 줄일 수 있는 장점이 커요.

 

다섯 번째 전략은 ‘소득 조건 활용’이에요. 생애최초 구입자, 신혼부부, 다자녀 가구는 각각의 요건을 충족하면 일반세율 또는 감면을 받을 수 있어요. 본인의 소득과 가족 구성 조건에 따라 맞춤형 전략이 필요해요.

 

여섯 번째 전략은 ‘법인 활용 주의’예요. 과거에는 절세 목적으로 법인을 많이 활용했지만, 지금은 법인 취득 시 무조건 12% 세율이 적용돼요. 세금 폭탄을 피하려면 법인 명의 취득은 피하는 게 좋아요.

 

일곱 번째는 ‘세무 전문가 활용’이에요. 부동산 세금은 수시로 변동되기 때문에 전문가의 조언이 필수예요. 몇십만 원의 상담료가 수천만 원의 세금을 줄여줄 수도 있죠.

 

마지막으로 중요한 건 ‘정책 흐름 파악’이에요. 세제는 정치와 맞물려 있어요. 선거, 정권 교체, 부동산 시장 동향에 따라 취득세 정책도 변화하니까 뉴스와 공문을 꼼꼼히 살펴봐야 해요.

 

이제 다주택자 취득세의 모든 것, 이해되셨죠? 마지막으로 자주 묻는 질문들을 모아서 정리해볼게요! 한눈에 핵심만 정리해드릴게요!

FAQ

Q1. 다주택자의 기준은 무엇인가요?

 

A1. 동일 세대 기준으로 주택을 2채 이상 보유한 경우를 다주택자로 봐요. 오피스텔이나 분양권도 조건에 따라 포함될 수 있어요.

 

Q2. 법인 명의로 주택을 사면 어떻게 되나요?

 

A2. 주택 수와 관계없이 12%의 최고 세율이 적용돼요. 법인을 통한 우회 취득을 막기 위한 조치예요.

 

Q3. 일시적 2주택도 중과되나요?

 

A3. 아니요. 1년 이내 기존 주택을 처분하면 일반세율로 적용돼요. 단, 기한을 넘기면 중과세가 부과돼요.

 

Q4. 상속으로 받은 집도 다주택으로 계산되나요?

 

A4. 상속 주택은 일정 기간 동안 예외로 인정돼요. 다만 다른 주택 취득 시엔 포함돼서 주의가 필요해요.

 

Q5. 분양권은 주택 수에 포함되나요?

 

A5. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼요. 계약 시점과 용도에 따라 달라질 수 있어요.

 

Q6. 생애최초 주택 구입자는 어떤 혜택이 있나요?

 

A6. 무주택자로서 소득요건을 충족하면 취득세를 감면받거나 전액 면제받을 수 있어요.

 

Q7. 조정대상지역 여부는 어디서 확인하나요?

 

A7. 국토교통부 홈페이지나 각 지자체 홈페이지에서 확인 가능해요. 계약 전에 반드시 체크해야 해요.

 

Q8. 공동명의로 주택을 사면 취득세가 줄어드나요?

 

A8. 경우에 따라 가능해요. 단, 각각의 명의자가 다른 세대면 분산 효과가 있지만 같은 세대면 합산돼요.