3차부동산대책- 서울전역 규제지역 지정,경기도 12곳

목차
서울 전역 및 경기도 12곳, 규제 지역으로 확대
주택담보대출 한도 축소, 스트레스 금리 2배 상향
가격 띄우기 막는다, 범정부 불법행위 단속 강화
수도권 135만 호 공급, 후속 조치 속도낸다
3차 부동산 대책 관련 자주 묻는 질문

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오늘 아침, 정말 깜짝 놀랄 만한 부동산 소식이 발표되었어요. 최근 불안정한 모습을 보이던 주택 시장을 안정시키기 위해 정부가 매우 강력한 부동산 대책을 내놓았는데요, 그 내용이 정말 중요해서 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있답니다. 서울 전역을 규제 지역으로 묶고, 대출 규제는 더 강하게 조이는 것이 핵심이에요.

갑작스러운 발표에 내 집 마련을 계획하던 분들이나, 현재 집을 보유하고 계신 분들 모두 혼란스러우실 것 같아요. 어려운 용어도 많고 내용도 방대해서 어떤 것부터 알아봐야 할지 막막하게 느껴질 수 있어요. 그래서 오늘 발표된 '주택시장 안정화 대책'의 핵심 내용들을 누구나 알기 쉽게 정리해서 하나씩 자세히 설명해 드릴게요.

서울 전역 및 경기도 12곳, 규제 지역으로 확대

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 부분은 규제 지역의 대폭적인 확대예요. 기존에 강남, 서초, 송파, 용산 4개 구에만 적용되던 조정대상지역과 투기과열지구가 서울 25개 모든 자치구로 확대되었어요. 이제 서울이라면 어느 곳에서 집을 사든 강력한 규제를 적용받게 된다는 의미예요.

서울뿐만 아니라 경기도의 주요 지역 12곳도 새롭게 규제 지역으로 묶였어요. 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 바로 그 대상이에요. 이 지역들은 최근 주택 가격 상승세가 가파르거나, 시장이 과열될 조짐을 보이고 있어 선제적인 조치가 필요하다고 판단된 곳들이에요.

여기에 ‘토지거래허가구역’이라는 더 강력한 규제도 함께 적용돼요. 새로 지정된 투기과열지구 내의 아파트나 연립·다세대 주택을 거래할 때는 계약을 하기 전에 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야만 해요. 허가를 받으려면 실거주 목적임을 증명해야 하고, 허가받은 후에는 일정 기간 동안 직접 거주해야 할 의무가 생겨요. 사실상 갭투자와 같은 투기 목적의 거래를 원천적으로 차단하겠다는 강력한 의지로 보여요.

이 토지거래허가구역 지정 효력은 10월 20일부터 발생해요. 만약 10월 20일 이전에 매매 계약을 체결했다면 허가 의무나 실거주 의무를 적용받지 않으니, 현재 계약을 진행 중인 분들은 날짜를 꼭 확인하셔야 해요. 정부는 이런 강력한 규제를 통해 비정상적인 시장 과열을 막고 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다는 계획이에요.

주택담보대출 한도 축소, 스트레스 금리 2배 상향

부동산 금융 규제, 즉 대출의 문턱도 훨씬 높아졌어요. 특히 수도권과 규제 지역을 중심으로 주택담보대출 규정이 크게 강화되었답니다. 가장 큰 변화는 고가 주택에 대한 대출 한도가 차등 적용된다는 점이에요. 시가 15억 원 이하 주택의 대출 한도는 기존과 동일하게 6억 원으로 유지돼요.

하지만 시가 15억 원을 초과하고 25억 원 이하인 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄어들고, 25억 원을 초과하는 초고가 주택의 경우에는 대출 한도가 2억 원으로 대폭 축소돼요. 고가 주택을 구매할 때 대출을 활용하기가 이전보다 훨씬 더 어려워진 셈이에요. 이는 레버리지를 이용한 고가 주택 매입 수요를 억제하기 위한 조치로 해석돼요.

내가 생각했을 때 이번 대책에서 가장 체감 효과가 클 부분은 바로 이 스트레스 금리 상향 조정인 것 같아요. 스트레스 금리란, 미래에 금리가 오를 가능성까지 대비해서 실제 금리에 추가로 얹어 대출 한도를 계산하는 가산금리를 말해요. 이 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 무려 두 배나 상향 조정된답니다. 이렇게 되면 소득은 그대로인데 대출 심사 시 적용되는 금리가 높아지는 효과가 발생해, 최종적으로 받을 수 있는 대출 총액이 눈에 띄게 줄어들게 돼요.

전세대출 관련 규제도 추가되었어요. 집을 한 채 보유한 사람이 수도권이나 규제 지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 대출의 이자 상환액이 개인의 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함돼요. DSR은 연 소득 대비 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 차지하는 비율을 뜻하는데, 여기에 전세대출 이자까지 포함되면 다른 대출을 받을 수 있는 여력이 그만큼 줄어들게 되는 효과가 있어요.

가격 띄우기 막는다, 범정부 불법행위 단속 강화

정부는 단순히 규제와 대출 조이기를 넘어, 부동산 시장의 불법 행위를 뿌리 뽑기 위한 범정부 차원의 강력한 대응 체계도 가동하기로 했어요. 최근 문제가 되었던 ‘가격 띄우기’ 수법이 주요 단속 대상이에요. 시세를 올릴 목적으로 일부러 높은 가격에 허위로 거래 신고를 한 뒤, 나중에 슬그머니 계약을 해제하는 방식으로 시장을 교란하는 행위를 막겠다는 거예요.

이를 위해 국토교통부는 특정 단지를 대상으로 기획 조사를 실시하고, 관련 신고센터를 운영하여 혐의가 발견되면 즉시 수사 의뢰 등 엄정하게 조치할 방침이에요. 금융위원회는 사업자 대출이 원래 용도와 다르게 주택 구매 자금으로 흘러 들어가는 것을 막기 위해 전수 조사를 실시하고, 규제를 우회하는 사례에 대한 관리 감독을 강화할 예정이에요.
국세청의 역할도 중요해요. 30억 원 이상의 초고가 주택을 사거나 고가의 아파트를 증여하는 거래는 모두 자금 출처를 전수 검증하여 편법 증여나 탈세가 없었는지 샅샅이 살펴볼 계획이에요. 시세를 조작하는 일부 중개업소에 대한 집중 점검도 예고되었어요. 경찰청 역시 국가수사본부 주관으로 8백 명이 넘는 인력을 투입해 부동산 범죄 특별단속에 착수한다고 해요.

특히 국무총리 직속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고, 그 아래에 직접 수사할 수 있는 조직까지 운영한다고 하니, 이번만큼은 시장 교란 행위를 반드시 근절하겠다는 정부의 의지가 매우 확고해 보여요. 투명하고 공정한 거래 질서를 확립하여 시장의 신뢰를 회복하는 것이 이번 대책의 중요한 목표 중 하나랍니다.
이번 부동산 불법행위 단속은 여러 부처가 힘을 합쳐 입체적으로 진행돼요.
✔ 국토교통부 → ‘가격 띄우기’ 등 허위 거래 신고 집중 기획 조사 및 수사 의뢰
✔ 국세청 → 고가 주택 거래 자금 출처 및 편법 증여, 탈세 혐의 전수 검증

수도권 135만 호 공급, 후속 조치 속도낸다

강력한 수요 억제책과 더불어, 시장의 근본적인 안정을 위한 공급 확대 방안도 속도를 낼 전망이에요. 지난 9월 7일에 발표했던 ‘수도권 135만 호 주택 공급 확대 방안’의 후속 조치들을 최대한 빠르게 이행하여 시장에 꾸준한 공급 신호를 주겠다는 계획이에요.

우선 낡은 청사나 주인이 없는 국공유지 등을 활용해 주택을 공급하는 방안의 주요 후보지를 곧 발표할 예정이에요. 서울의 우수한 입지에 있는 오래된 영구임대주택 단지들은 분양 아파트와 임대 아파트가 섞인 총 2만 3천 호 규모의 새로운 단지로 재건축하기 위한 사업 계획안도 마련돼요. 도심에 빠르게 공급할 수 있는 주거형 오피스텔 등의 신축매입임대 7천 호도 연내에 모집공고를 마무리할 계획이에요.
서울 성대 야구장 부지나 위례업무용지 같은 주요 부지들은 예비타당성 조사를 면제하여 사업 진행 속도를 높이고, 수도권 공공택지에서 올해 분양하기로 했던 물량 중 남은 5천 호도 연내에 모두 분양을 완료할 예정이에요. 내년에 분양될 물량의 구체적인 계획도 미리 발표하여 예비 청약자들이 안정적으로 계획을 세울 수 있도록 돕는다는 방침이에요.

특히 많은 분들이 관심을 가지는 서울 강남권 인접 지역인 서리풀 지구와 과천 과천지구 같은 우수 입지의 공공택지 개발 속도를 대폭 높여 착공 시기를 최대한 앞당길 예정이라고 해요. 서리풀지구의 경우 지구 지정 계획을 3개월 이상 단축하고, 법이 개정되는 대로 연내에 보상 절차에 착수하여 2029년 분양 목표를 차질없이 이행하겠다는 구체적인 로드맵까지 제시했어요.

3차 부동산 대책 관련 자주 묻는 질문

Q1. 이번 부동산 대책은 정확히 언제부터 시행되나요?
A1. 규제 지역 신규 지정의 효력은 대부분 즉시 발생하며, 특히 토지거래허가구역의 경우 2025년 10월 20일부터 효력이 발생해요. 금융 규제 강화 등은 관련 규정 개정 후 즉시 시행될 예정이에요.
Q2. 토지거래허가구역으로 지정되면 집을 팔기 어려워지나요?
A2. 아니요, 파는 사람에게는 특별한 제약이 없어요. 다만 집을 사는 사람이 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 요건을 충족해야 하므로 이전보다 매수자를 찾기가 다소 까다로워질 수는 있어요.
Q3. 스트레스 금리가 3.0%로 오르면 대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
A3. 개인의 소득과 기존 부채 규모에 따라 다르지만, 일반적으로 같은 소득이라면 받을 수 있는 총 대출 한도가 수천만 원 이상 줄어들 수 있어요. 은행에서 정확한 상담을 받아보는 것이 필요해요.
Q4. 이미 계약금을 냈는데, 잔금 대출도 이번 규제를 적용받나요?
A4. 일반적으로 대출 규제는 대출 신청일을 기준으로 적용돼요. 대책 발표 이전에 매매 계약을 체결했더라도, 잔금 대출을 아직 신청하지 않았다면 강화된 대출 규제를 적용받을 가능성이 높아요.
Q5. 서울에 집이 있는데, 경기도에서 전세대출을 받아도 DSR에 포함되나요?
A5. 네, 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우에 해당돼요. 소유한 주택의 위치와 상관없이, 전세를 얻으려는 지역이 수도권이나 규제 지역이라면 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다.
Q6. 이번에 지정되지 않은 다른 경기도 지역은 안전한가요?
A6. 정부는 부동산 시장을 면밀히 모니터링하고 있으며, 과열이 발생하거나 확산할 우려가 있는 지역은 언제든지 추가로 규제 지역으로 지정할 수 있다고 밝혔어요.
Q7. 연립이나 다세대 주택도 토지거래허가 대상인가요?
A7. 네, 투기과열지구 내에 소재하면서 동일 단지 내에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립이나 다세대 주택의 경우 토지거래허가 대상에 포함될 수 있어요.
Q8. 앞으로 부동산 세금은 어떻게 바뀌나요?
A8. 이번 대책에서 구체적인 세제 개편안이 발표되지는 않았어요. 다만 정부는 보유세와 거래세 조정 등 세제 합리화 방안을 종합적으로 검토해 나갈 계획이라고 밝혔습니다.

면책 조항: 본 블로그에서 제공하는 정보는 발표된 정부 정책 자료를 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 효력을 갖지 않습니다. 개인의 자산과 관련된 중요한 결정은 반드시 관련 법규를 확인하고 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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